【听到】为什么有很多德国人心甘情愿不买房?

发表于  2018/05/16 20:38   约6分钟

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  听到,可以听的知识。

  租房还是买房,这是个问题。

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  在传统观念里,我们总感觉家就是有一个屋顶,拥有一套属于自己的房子是刚需。只是高昂的房价难免让人望而却步。

  而另一边,国家开始实行一系列“租购并举”的政策,让人们发现即使租房子似乎也能享受不错的生活。

  例如广州提出“租购同权”——符合条件的承租人子女可就近读书,上海楼市公布2幅拟出让地块70年只租不售等等。

  如果租房子就可以在理想的城市安稳生活一辈子,似乎也是挺美好的事。

  所以,到底应该买房还是租房呢?

  在5月14日国务院参事室与新华网思客联合举办的“参事讲堂”上,国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌给出了自己的答案。

▲夏斌参事做客最新一期思客参事讲堂

▲夏斌参事做客最新一期思客参事讲堂

  他表示,对于经济实力还不够的人,不应该鼓励他买房,而是租房。年轻人应该去拼事业,而不是早早就背上房贷。

  巧合的是,在去年的另一期参事讲堂上,国务院参事陈全生也持相似意见,认为“有房住不等于有住房,我国应该大力发展租赁市场”。

  那么,租房市场应该怎么发展?租房政策怎么落实?两位参事都建议我们学一学德国。

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  德国的房地产市场在全球可谓“独善其身”。

  近30年来,全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨,而德国的房价波动幅度明显低了很多。从1970到2015年,英国名义住房指数涨了50多倍,相对涨幅较小的美国都增长13倍,只有德国仅仅增长了3倍多。

  事实上德国房地产市场发展稳定,与国内大力发展房地产租赁市场存在很大关系。

  德国的住房拥有率一直都比较低,平均在40%左右,而欧盟的住房拥有率平均约达到63%。德国建立起了规范发达的租赁市场,一半多的家庭通过租房解决住房问题。

  德国的租房政策究竟有什么亮点,能够让消费者心甘情愿不买房呢?

1、房租管制

 

  德国出台了《住房租赁法》和《经济犯罪法》,该法律主要就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行约定,并对解约程序进行了严格规范。用来保护租客利益,遏制投资投机性需求。

  《住房租赁法》规定各州政府控制该州主要地区内,房租3年内涨幅不得超过20%。政府规定该地区的合理租金,如果房租超过合理租金的20%,房东就构成违法行为,房客可以向法庭起诉;

  如果超过50%,房东会被认为是赚取暴利构成犯罪,可判入狱三年。即使房东有正当理由想提高租金,也须经过房客同意。

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  那合理租金如何界定?标准非常严格,是由当地房屋管理部门与房客协会、中介组织沟通协商,定期给出不同类型、不同地理位置房屋的合理租价水平。这是法庭判定房租是否合理的重要依据。

 

2、退租保护

 

  “退租保护”即承租人可以不用给出理由和出租人解约,但是出租人需要在符合法律规定的情况下才能提出解约要求。

  夏斌参事就提过,德国有一系列政策保护租房弱势群体,例如房东不能在数九寒天随时把房客扫地出门,即使房客有欠租违约等行为,业主也要出示足够证据,然后才能由执法人员将房客请出。如果房客无法找到新住处,则将暂住到流浪人员收容所。

  另外,房客虽然不得因房东对改善住房条件而要求减租,例如安装外墙保温、新的采暖系统等。但如安装过程超过三个月,房客可以要求补偿。

 

3、住房补贴政策

 

  租房补助的资金来源于德国联邦政府,由各地的社会福利局进行具体行政操作。根据家庭人口、收入、房租给予居民房租补贴,确保每个家庭有足够的租房支付能力,86%的德国人可以享受不同额度的租房补贴。

  “租房补助”正日渐成为德国住房政策的核心内容。租金补助考虑申请人的收入、申请人家庭是否符合申请标准的人数等等,不同层次对应不同补助水平。

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  这个政策的优点还在于,对申请人的考核是动态的——并非申请到补助后便“高枕无忧”,政府每年都会进行考核。

  租金补助期原则上定为12个月,如果能够预测到补助期内会有重大变化,审批的补助期就会缩短,比如家庭总收入提高超过15%等等。

  动态的租金补助也有利于保证德国人选择工作的自由流动性。

长效机制的建立并非朝夕可行

 

  德国的租房政策的确值得我们借鉴,或许能够有效解决我国租房市场的痛点。

  但就像夏斌参事所说的那样,大幅度调整我国的房地产市场并不是一朝一夕就可以完成的事情。

  中国的房地产市场并非独立而生,而是与方方面面相联系,例如住房政策、首付政策、利率政策、税收政策、土地供应政策、财政关系政策、教育政策等等。

夏斌参事认为,目前对于房地产而言,最重要的,是迅速建立起长效机制,越拖越尴尬。

  希望大家都能够静下心来,不要用几代人几辈子的钱买一套房,踏踏实实坐下来,该做事业做事业。

  这就是今天的听到,领先别人半步,就是这么简单。我们下期见。


  (策划:刘娟;作者:辛晓彤;编辑:赵怡然、马宇聪;配音:王俊景)

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事实上德国房地产市场发展稳定,与国内大力发展房地产租赁市场存在很大关系。

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